Els 10 documents que haurà d’exigir abans d’hipotecar-se

La reforma hipotecària en formació promet transformar el model de contractació d’aquests préstecs amb noves exigències a bancs i notaris sobre la informació que han de facilitar als consumidors abans de la signatura. En concret, la nova llei introduirà una desena de documents clau que el client haurà d’exigir abans d’hipotecar-se. Els canvis arribaran amb l’entrada en vigor de la norma, que arribarà ens uns mesos una vegada conclogui la tramitació parlamentària del Projecte de Llei de Crèdit Immobiliari. La lletra petita definitiva està per definir, ja que partits com el PSOE aspiren a aprofitar l’ampliació concedida sobre el termini d’esmenes a la norma per tal de modificar-la. Malgrat això, el text promet no experimentar grans canvis, ja que el projecte remès pel Consell de Ministres al Congrés dels Diputats ja comptava amb el recolzament de Ciudadanos, PNV i Coalición Canaria. De moment, aquestes seran les principals novetats:

1. Fitxa resum: Un dels canvis fonamentals que s’espera de la norma, amb la que el Govern aspira a parar l’elevada litigiositat hipotecària i a complir amb la directiva europea en la matèria que España porta dos anys de retard en traslladar, és la de reforçar la informació oferta sobre la hipoteca en la fase precontractual, és a dir abans de la signatura. Amb una antelació de com a mínim set dies naturals, l’entitat financera haurà de facilitar al client tota la documentació fonamental sobre el préstec i una sèrie d’alertes sobre les condicions més complexes. En primer lloc el banc ha d’entregar la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada  (FEIN), una oferta vinculant comparable amb la de la competència, que detalli les principals condicions del contracte.
2. Full d’advertiments: A més, l’Executiu ha previst que s’entregui al client una Fitxa d’Advertiments Estandarditzats (FiAE) que alerti al consumidor de les clàusules i elements més rellevants del préstec. D’acord amb el text del projecte de llei, aquesta fitxa ha d’incloure com a mínim una referència al tipus d’interès aplicable (seran acceptables els índexs o tipus d’interès de referència que publiqui el Ministeri d’Economia, Indústria i Competitivitat o el Banc d’Espanya). El document també haurà d’especificar si existeixen clàusules sòl o algun tipus de límit a la variació de la quota davant de l’evolució de l’índex, aclarir les condicions de venciment anticipat que permetrien al banc cancel·lar el crèdit i executar la garantia immobiliària, els costos derivats, el repartiment de les despeses de constitució i la divisa en la que s’emet la hipoteca.
3. Simulacres: En paral·lel, en el cas de que es tracti d’una hipoteca a tipus variable, l’entitat haurà d’entregar un document addicional de simulacres il·lustrant com variarien les quotes mensuals en funció de diferents escenaris d’evolució dels tipus d’interès.
4. La hipoteca estàndard: Encara que el text de la reforma hipotecària no detalla el seu disseny, la norma introdueix la creació d’un contracte hipotecari estàndard, de gran simplicitat, que entitats o consumidors estaran obligats a utilitzar si l’altra part així ho sol·licita. L’esquema d’aquest model tipus està subjecte al seu desenvolupament reglamentari i és d’esperar que al no incloure clàusules que limitin el risc de l’entitat sigui un contracte molt simple però amb condicions financeres més cares que les que tindrà el que dissenyi el banc.
5. Còpia del contracte: Sigui quina sigui la modalitat escollida, l’entitat ha de facilitar també al client amb una setmana d’antelació una còpia del contracte, desglossant al detall totes les condicions esmentades anteriorment, i incloent un full amb totes les despeses associades a la signatura del contracte, especificant la factura de l’aranzel notarial, els drets registrals, l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats o les costes de gestoria i a qui correspon abonar-los.
6. Assegurances exigides: Per altra part, si el prestador exigeix la subscripció d’una assegurança de compliment de garanties, així com una pòlissa de danys sobre l’immoble objecte de la hipoteca, haurà d’entregar al prestatari per escrit les condicions de l’assegurança que exigeix per si l’interessat en vol buscar una d’aquestes característiques a l’aparador de la competència.
7. Dos pressupostos i el detall de les comissions: La reforma hipotecària, en compliment de la directiva europea sobre la matèria, també posa límit a la venda creuada de productes per la que el banc actualment ofereix el crèdit associat a una altra sèrie de productes com assegurances de vida i llar. Està previst que la nova norma prohibeixi aquesta pràctica. Encara que la venda combinada de productes estarà permesa, s’obligarà a l’entitat a facilitar dos pressupostos, un només amb el crèdit i un altre que inclogui el cost amb aquests afegits. Amb tot, és previsible que en la pràctica la banca segueixi venent el paquet complet al fer aquesta oferta més assequible que la que inclou només el crèdit però en qualsevol cas el client tindrà la darrera paraula i podrà contractar les assegurances amb una altra entitat sempre que la seva pòlissa compleixi les exigències sol·licitades pel prestador. La reforma hipotecària també regula al detall les comissions que pugui cobrar l’entitat pel préstec. En primer lloc estableix que només podran repercutir-se al consumidor costes associades al crèdit quan hagin estat acceptats expressament i sempre que corresponguin a serveis efectivament prestats o despeses acreditades. Més enllà, l’entitat només podrà aspirar a pactar una única comissió d’apertura, que englobi tant les despeses d’estudi, tramitació i concessió del préstec, o d’altres similars que actualment es cobren por separat, així com les possibles comissions pel canvi de moneda en el cas de les hipoteques multidivisa.
8. La còpia del notari: El banc ha d’informar al potencial client de que està obligat a rebre assessorament personalitzat i gratuït del notari que escolli abans d’obtenir la autorització per inscriure públicament el contracte de préstec. Així, l’entitat ha de preparar una altra còpia íntegra de la documentació anteriorment esmentada per a entregar-la al fedatari públic. De fet, el banc ha de remetre al notari escollit pel consumidor tota la documentació de forma telemàtica mitjançant la interconnexió de plataformes entre els prestadors i el Consell General del Notariat.
9. L’acta : Una vegada rebuda tota aquesta informació del banc i dins del termini de set dies previs a la signatura del contracte, el consumidor ha de visitar al notari per tal de que aquest verifiqui que la documentació està completa, és correcta i ha estat compresa per l’interessat. El fedatari ha d’aixecar un acta, avalant el compliment de forma i terminis, en la que també consten els dubtes plantejades pel consumidor així com les proves pràctiques realitzades per assegurar que entén els efectes de les clàusules del contracte en diversos escenaris econòmics, especialment en el cas de la variació dels tipus d’interès i les cobertures de risc incloses per l’entitat. El notari ha d’informar específicament al consumidor de les condicions incloses en la fitxa d’advertència de clàusules complexes (la FiAE), fent referència expressa a cadascuna d’elles en l’acta i sense que sigui vàlida una afirmació genèrica sobre l’explicació donada.
10. Test i manuscrit d’acceptació: Davant del notari, el client serà sotmès a un test per tal de que detalli la documentació rebuda i els aclariments que se li han fet. Finalment, el consumidor haurà de signar de forma manuscrita davant del fedatari públic que ha rebut tota la informació com a mínim set dies abans de la signatura, i manifestar “que comprèn i accepta el seu contingut i que entén els riscos jurídics i econòmics de l’operació”. Aquesta primera visita al notari s’ha de fer com a tard el dia anterior a la data d’autorització d’escriptura pública de la hipoteca. L’assessorament i l’acta no generarà cap cost aranzelari.

Per la data de la signatura, el notari haurà d’haver comprovat que les clàusules incloses al contracte són vàlides. Per a això, les verificarà amb el Registre de Condicions Generals en el que s’hauran d’inscriure les sentències fermes dictades en litigis individuals o col·lectius que al·ludeixin a clàusules declarades nul·les per la seva abusivitat. Més enllà, el projecte de llei preveu modular algunes clàusules hipotecàries que més controvèrsia judicial venien despertant i quina nova redacció convé conèixer. En primer lloc, els interessos de demora ja no es podran pactar entre les parts i equivaldran al triple del preu del diner. Per altra banda, el deutor tindrà dret a convertir a euros les hipoteques emeses en altres divises al llarg de la vida útil de la hipoteca. A més, la clàusula de venciment anticipat, que permet al banc executar el préstec i iniciar els tràmits de desnonament, no podrà activar-se com a mínim fins a que es sumin nou mesos de impagament, o el 2% del capital, en la primera mitat del contracte, o 12 mensualitats, o el 4% de la suma, després.

Només després de realitzar aquestes comprovacions, i una vegada revisada i compresa la documentació serà moment de signar la hipoteca.