93 794 31 68

Els contractes de lloguer de cinc anys arriben a la seva fi: com afecta a propietaris i llogaters

05/02/2018
Per:   idealista

Els contractes de lloguer de cinc anys arriben a la seva fi: com afecta a propietaris i llogaters

El 5 de juny de 2013, ja fa un lustre, va entrar en vigor la Llei 4/2013, amb la que es varen aprovar noves mesures de flexibilització del mercat del lloguer d’habitatges. La llei modificava preceptes de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), com va ser la durada obligatòria dels contractes: passava de cinc anys a tres, i reduïa també la pròrroga de tres a un.

El Ministeri de Foment modificava un conjunt de preceptes de la Llei d’Arrendaments Urbans 29/1994 sota el preàmbul de "dinamitzar un mercat del lloguer a Espanya que estava a la cua d’Europa". Mentre que en la resta de la UE la mitjana dels habitatges en lloguer es trobava al voltant del  30%, a Espanya estava sobre el 17% al 2013, segons les dades del Ministeri. La raó? Segons el Govern, un elevat nombre d’habitatges es trobava en desús o buits (encara que no determinava números), i això podia provocar rendes molt elevades del limitat stock disponible i un mercat congestionat.

Aquell any, a més, el mercat de lloguer es trobava en mínims. Madrid i Barcelona eren les capitals més cares per a viure... amb una mitjana de 10,8 euros/m2, segons dades d’idealista. 

Avancem fins al 2018, on Barcelona i Madrid han aconseguit màxims històrics en el preu del lloguer, amb 17,5 euros/m2 i 15,5 euros/m2 respectivament al tancament de 2017, segons el darrer informe de preus d’idealista. Durant els primers sis mesos d’aquest any caducaran els següents contractes, tal i com recorda Pelayo de Salvador, advocat immobiliari de deSalvador Real Estate Lawyers: 

1) Els contractes signats sota la LAU de 1994: 

 

- Contractes signats entre gener i 5 de juny de 2013. 

 

- Contractes signats al 2010 (fi de la pròrroga dels 3 anys). 

 

- Tots els anteriors a 2010, que es troben en tàcita reconducció.

 

2) Els contractes signats sota la LAU de 1994 després de la reforma de 2013:

 

- Contractes signats al 2013, 2014 i 2015, sempre que no s’hagin signat nous contractes (estem en les pròrrogues anuals). 

 

Tots aquests contractes han estat amb uns preus hivernats i es renovaran en una situació totalment diferent.

Fernando Encinar, cap d’estudis  d’idealista, explica que "davant la millora econòmica, les cases que es varen llogar entre 2011-2013 en un entorn d’una profunda crisi econòmica surten ara, finalitzats els seus contractes, a un escenari radicalment diferent i el seus preus desperten de la hivernació en la que varen estar durant 7 anys".

Ara, molts llogaters i propietaris d’aquests habitatges contractats abans de juny de 2013 no sabran en quina situació queda el seu contracte i quines opcions tenen. Idealista/news ha consultat a advocats i experts del mercat immobiliari per tal de respondre a tots els dubtes legals que puguin sorgir, tant per a l’arrendador com per a l’arrendatari.  

Està obligat el propietari a finalitzar el contracte una vegada passats aquests cinc anys?

No. Tal i com explica Daniel Loscertales, president d’editorial jurídica Sepin, “els arrendaments d’habitatge fets abans de l’actual Llei 4/2013, acabaran aquest 2018 però sense perjudici de que l’arrendador pugui o no exigir la resolució” del mateix. En el cas de que vulgui trencar el contracte, ha d’avisar al llogater amb un mes previ al venciment, conforme a l’artícle 10 d’aquesta LAU, mitjançant un comunicat oficial (com, per exemple, una carta o un burofax).

En cas de que no es comuniqui la rescissió, el contracte es renovarà automàticament.  Els contractes anteriors a 2013 es seguiran regint per la seva pròpia llei, amb el que si només s’actualitza la renda, poden seguir subjectes a tàcita reconducció. 

Quant als contractes posteriors a 2013, dependrà del que facin les parts:

 

- Si signen un nou contracte, la renda es “bloqueja” per tres anys.

 

- Si només es nova la renda, s’entén que aplica un any de pròrroga i a l’any següent se pugui tornar a pujar la renda.

Pot pujar el propietari la renda i adequar-la al preu de mercat actual?

Tot depèn de si envia aquesta carta. Si rescindeix el contracte, el propietari podrà signar un nou contracte amb les noves condicions. Segons explica Pelayo de Salvador, advocat immobiliari de deSalvador Real Estate Lawyers, és imprescindible notificar la voluntat de resoldre el contracte amb, com a mínim, un mes d’antelació. "Si no es fa aquesta comunicació de resolució, l’arrendatari pot negar-se a qualsevol increment de renda que es pretengui, donat que té dret a romandre a l’habitatge durant tres anys més", el que es tractaria d’una renovació tàcita, explica de Salvador, i "únicament essent aplicable l’actualització de la renda conforme a l’IPC".

Com a llogater, puc negar-me a la pujada de preu de l’habitatge?

Com a arrendatari, poc pots fer. Com a mínim, des d’un punt de vista jurídic, explica de Salvador. "No és aconsellable negar-se a rebre les notificacions, o no recollir-les a Correos, ja que s’entén vàlidament comunicat des de la posada a disposició de la notificació", aclareix de Salvador.

Altra cosa és que, arribat el venciment dels cinc anys, les parts acordin renovar el contracte i pactar una nova renda que beneficiï a ambdós. Però com explica Loscertales, "si a l’arrendatari no li interessa el que demana l’arrendador i ha estat avisat amb el termini abans assenyalat en l’art. 10, lògicament es procedirà al desnonament per 'expiració de termini', procediment que contempla l’art. 250.1. de la Ley Enjuiciamiento Civil".

Què fer si em notifiquen la resolució del contracte de lloguer?

Si com a llogater desestimes la pujada de preu, de Salvador recomana "començar a treballar en un 'pla B', revisant el mercat en vista a habitatges semblants a les que actualment ocupa, ja sigui per tenir informació sobre els preus de mercat en el moment de la negociació del seu arrendador", o bé " per tenir una alternativa en caso de que, finalment, no aconsegueixi arribar a un acord amb el seu propietari".

Com a arrendador, quina mena de pujada puc fer al meu arrendatari?

El mercat del lloguer es lliure, es regeix per la oferta i la demanda, i el propietari pot marcar el preu que ell consideri convenient, acordi amb la zona i condicions de l’immoble. Ara bé, David Caraballo, de Alquiler Seguro, aconsella valorar "l’estabilitat" de mantenir un arrendatari que no dóna problemes, les costes de reformar i actualitzar l’immoble, el temps de recerca d’un nou llogater, entre altres factors. Per a Caraballo, "cada cas és únic i hi ha d’haver un equilibri entre ambdós que han de sospesar".

De Salvador, per la seva part, recorda que "res impedeix signar lloguers per períodes llargs", ja que la normativa només parla de la durada mínima obligatòria. "Es tractaria d’arribar a un acord amb el propietari que garanteixi una estabilitat de cinc o deu anys". 

En tot cas, ara que el mercat del lloguer s’ha professionalitzat en aquests cinc anys i l’anterior contracte molt probablement hagi quedat obsolet, és el moment d’actualitzar l’arrendament, explica Caraballo.

Per això, de Salvador recorda que hi ha unes qüestions bàsiques per a firmar el nou contracte: "que estigui redactat per un professional especialitzat en arrendaments, fer una revisió de la situació jurídica de l’immoble abans de llogar (falsos propietaris, execucions hipotecàries...), i, en cas de dubtes, assessorar-se amb un expert per tal d’evitar la inclusió de clàusules nul·les a dia d’avui".

Per això, és recomanable acudir a agències especialitzades en lloguers de la zona perquè, a més de posar un preu raonable, solen tenir perfils en llista d’espera millors que si es fa por lliure. El cost que això suposa per al propietari, normalment una mensualitat de l’immoble, val la pena si la operació acaba executant-se ràpidament i filtrant el tipus de llogater.

 



Comparteix aquesta noticia a: