19/10/2017
Per: cinco días
Signar una hipoteca és una de les decisions financeres més importants que fem a la vida. No en va, la majoria de préstecs hipotecaris duren una mitjana d’entre 20 i 25 anys, però n’hi ha amb períodes d’amortització de fins a 40 anys. És per això que abans de llençar-se a establir una relació tan llarga amb el banc, convé conèixer els secrets (i novetats) d’aquest tipus de crèdits per evitar sorpreses a llarg termini.
La nova Llei Hipotecària entrarà en vigor en el primer trimestre de 2018 i suposarà la reducció de comissions i més límits a les entitats bancàries per a, com avui mateix ha assenyalat la secretària d’Economia, Irene Garrido, en el Foro Cinco Días, oferir "més protecció a l’inversor en tots els moments del procés del préstec".
De fet, un estudio de casaktua.com assenyala com a punt clau per al potencial hipotecat saber si ha de fer-se càrrec o no de totes les despeses que suposa la operació de compravenda d’un habitatge. D’antuvi, "els bancs han començat a suavitzar les seves condicions", afirma el portal immobiliari, després de diverses sentències a favor de retornar al client les despeses de formalització de la hipoteca. Fins al moment, les entitats solien imposar al consumidor les despeses de la constitució del préstec, tals com gestoria, notaria o taxació. Però alguns judicis ja han obligat a reemborsar el cost d’aquests conceptes, i fins i tot l’impost d’actes jurídics documentats. "Generalment, es recomana reservar un 10% del valor del pis a aquest tipus de partides", però gràcies a la futura Llei, "es reduirien les despeses", apunta casaktua.com, que recorda que no s’ha d’oblidar que en aquesta partida també s’ha de tenir en compte l’IVA o ITP de l’habitatge que varia segons la comunitat autònoma.
Però mentre arriba el moment de donar llum verda a la nova normativa que regularà el mercat hipotecari, dotant-lo de més transparència, els potencials hipotecats han de tenir en compte altres molts factors que, combinant-los, donaran com a resultat final la hipoteca que s’ha escollit per molts anys.
El capital és la quantitat de diner que presta l’entitat i depèn del valor de taxació de l’immoble i de la capacitat d’endeutament del client. En aquest punt, cal destacar que no és aconsellable que la quota mensual superi el 35% dels ingressos nets del sol•licitant.
El termini és el temps límit acordat per les parts per a retornar el diner més els interessos generats. A l’hora d’escollir el període d’amortització convé tenir en compte la capacitat econòmica del consumidor per tal de que se puguin pagar les quotes amb comoditat. A més anys, la quota mensual es més baixa, però els interessos globals són més alts.
La quota o lletra de la hipoteca é la quantitat de diner que s’ha de que pagar (religiosament) cada mes, incloent els interessos del préstec. Des de casaktua indiquen que és possible flexibilitzar els pagaments amb opcions que permetin reduir temporalment la quota hipotecària, com la carència, que suposa costejar únicament els interessos sense amortitzar capital. Aquesta operació pot reduir la quota fins un 50%. També existeix l’anomenat capital diferit o 'balloon', que permet ajornar el pagament d’una part del préstec (fins a un 30%). Per altra banda, les anomenades hipoteques en quota creixent, muntanya o progressió geomètrica donen la oportunitat de pagar menys al principi, encara que això suposi que al final la quota serà molt superior. I sempre hi ha la possibilitat de negociar amb el banc l’allargament del termini d’amortització.
L’import de finançament o Loan to Value (LTV) és el percentatge de finançament hipotecària utilitzat per a l’adquisició d’un immoble i es calcula en general como el quocient entre l’import del préstec hipotecari i el valor de taxació de l’immoble. La limitació generalitzada, quant a l’import de finançament màxim, és del 80% del menor dels imports de taxació o compravenda. D’aquesta forma, el comprador d’habitatge ha de posar de la seva butxaca el 20% del que val l’habitatge. Per exemple, per la compra d’un habitatge de 150.000 euros, si l’entitat ofereix un LTV del 80%, significa que està disposat a prestar 120.000 euros per finançar la seva adquisició. La resta, fins als 150.000 euros, hauria de ser aportat pel client. En l’època del 'boom' les entitats van arribar a concedir el 100% o més.
El tipus d’interès és el sobrecost que afegeix el banc al diner sol•licitat. El que ha de pagar al banco, a més del capital, per haver concedit el préstec. Es calcula aplicant un tipus percentual sobre el capital pendent de devolució. El tipus de interès pot ser fixe, que roman invariable durant tota la vida del préstec (hipoteques fixes), de manera que la quota sempre és la mateixa encara que els tipus d’interès de referència varien en el mercat. O pot ser variable (hipoteques variables), que es revisa anual o semestralment, pel que la quota mensual pot variar en cada revisió, a la baixa o a l’alça, en funció del valor que tingui en aquell moment el tipus d’interès de referència. La referència més habitual es l’índex euríbor a dotze mesos, que es suma al conegut com diferencial que aplica el banc. Així, per aconseguir el percentatge final s’ha de sumar l’índex de referència i el diferencial bancari. L’interès real es la TAE (Taxa Anual Equivalent), que inclou l’interès nominal, les comissions (d’apertura, cancel•lació, etc.) i el termini d’amortització.
Les comissions són despeses que cobren algunes entitats (diversos bancs les han eliminat) per l’obertura, estudi i concessió del préstec. Engloben les despeses de tramitació de la hipoteca. També hi ha d’altres comissions menys conegudes com per cancel•lació total o parcial, per amortització anticipada, novació (desig de canviar de termini o tipus d’interès), que pot variar entre el 0 y el 1% del capital pendent l’amortització, o subrogació (canviar de banc). En aquest darrer cas no ha de superar el 0,50% durant els 5 primers anys de vida del préstec hipotecari, ni el 0,25% la resta d’anys.
Els productes vinculats solen anar aparellats a la hipoteca. Normalment, el diferencial bancari sol ser menor quants més productes vinculats es contractin. "Convé fer balanç de si val la pena, ja que pot no ser massa rentable econòmicament", adverteixen a Casaktua. Els més comuns són domiciliació de la nòmina, assegurances de llar i vida, despesa en targetes de crèdit i/o dèbit, domiciliació de rebuts i aportació a plans de pensions. "S’ha de valorar la periodicitat del pagament i saber si es té dret de cancel•lació". L’assegurança de la llar és obligatòria, encara que pot ser amb una altra entitat asseguradora.
Amb tot això, no s’ha d’oblidar de comparar entre l’àmplia oferta hipotecària de la banca. Actualment, existeixen multitud de préstecs a tipus fixe i variable amb condicions de tota mena, algunes excepcionals.